中国危机:你知道房价继续上涨的后果吗?

中国房地产市场已经成为一个巨大的“庞式骗局”。当前许多地方的房价已经完全脱离其真实价值,而是完全靠升值预期来支撑。     在中国长期实行低利率的政策的作用下,中国房地产市场经历了30多年牛市的奇迹。到如今,市场中已经存在许多“根深蒂固”的信念:一。中国经济依然会保持高速增长。二。人民币还会继续升值。三。中国的土地价格只涨不跌。四,中国ZF决不会让市场“跳水”等等。

 

正是这些信念不断驱动资金流入这个房地产市场。于是价格被进一步哄抬。从而进一步验证这些“根深蒂固”的信念。如今,中国的老百姓却加入这场狂欢。现在是我们冷静下来,研究一下这个泡沫的时候了。评估房价,最重要的方法就是衡量一下价格收入比和租金收益。现在新建房价格和家庭收入之比的平均值在很多城市已经达到15。这一水平在当今世界都是“名列前茅”的。在意味着房价每提高10%,就相当于1。5倍的家庭收入。至于平均租金收益,每个租房的人都可以算算。如果现在投资房产,按出租收入,房东要多少年才能回收当前房价成本。你算出来的是:几十年甚至上百年。

房价能否继续冲高,取决于ZF的政策。不过,中国ZF已经很清楚房价继续上涨所引发的严重后果。
首先,看通货膨胀。如果对通货膨胀有所研究的话。你就会明白:近期,ZF采取上调存款准备金等一系列紧缩性政策来控制通胀,效果却甚微。因为它治标不治本。通货膨胀通常起始于成本的推动。现在这轮通货膨胀很复杂。所以,不扯远了。就单谈房地产价格对通货膨胀的传导机制。  房价是引发通胀预期并导致通胀的重要原因。何出此言。我们来分析一下。在现代经济中,土地是劳动力之后的第二大生产投入。高房(土地)是导致通货膨胀的主要渠道之一。这在于银行的抵押贷款政策。如果房价(地价)被标高100%,相应的贷款就随之增加100%。这样,银行中的许多钱流入房地产市场。由于ZF对土地的垄断以及进入房地产投机性和盈利性,房价的上涨传导给劳动者和生产者。
     

现在,不管是蓝领,还是白领工作者都无法承受目前的高房价。他们必须要求提高工资来购买住房。这样生产者面临劳动成本的提高。另外,高房价导致租金水平。劳动力成本,租金成本的提高使得商品的生产成本提高。企业只好把这转移到消费者身上。表现出来的是:消费品价格上涨。 所以,中国必须通过阻止并扭转房价上升来控制通胀及预期。
     

再看房地产泡沫所带来人口的变化。现在年轻人开始拥有不生育或低生育的观念。这并不是中国实行计划生育政策的结果,而是高房价和高生活成本使人民不得不养成这一观念。所以说:如果房地产泡沫继续的话,这会导致未来20年的人口灾变。虽然,最初,出生率下降是有益的,这意味着只需要更少的资源就可以养活这些年轻人,这就是所谓的“人口红利”。然而,未来20年,中国将面临人口老龄化以及人口总数下降的局面。
     

老龄化会对资产价格带来灾难性后果。以楼市为例,必将变成长期的熊市。人口减少意味着对楼市需求的减少。由于房产是一项长期持久的资产,因此可能出现长期的供应过剩。从而对楼价产生不断向下的压力。
     

如果中国ZF不在中国经济正处于平稳增长阶段控制房价上涨的话,那么,用不了十年,那时,再来补救,恐怕已经来不及了。一旦房地产市场的拐点出现,房地产泡沫的破灭将给中国经济带来沉重的打击。因为,在大势发生逆转时,ZF并没有能力去扭转市场趋势。日本的经验已经证明了这一点。
     

现在日本正饱受人口老龄化和人口红利逆转之苦。近20年来,日本的房地产价格以年均7%的速度下降。尽管现在中国人对房产如此热衷。但是,一旦老龄化来袭,中国楼市将迎来一轮可怕的熊市,这一切很可能用不了15年就会成为现实。
     

至于高房价引发的社会分配不公以及社会矛盾,这正在威胁中国社会的不稳定。这不必多说,中国ZF早就意识到这一点。
     

房地产已成为中国经济发展的一个潜在危机

袁剑:静悄悄的危机

在我看来,中国在1990年代末期走出短暂困境进而急速狂奔的经济增长,在中国的思想界留下了深远的负面遗产。它让很多人误以为,中国真的具有某种坚实的制度优势以及由此带来的持久竞争力。事实上,这种制度竞争力既不坚实,更不持久。相反,在带来巨大的经济扩张之后,一直蛰伏着积累着的重大负面后果却在不断显现。迄于今,这种所谓的制度竞争力不仅已经无法继续推动强劲增长,反而在不断制造社会问题。我曾经以”经济增长成本的社会化”这样一个概念来解释中国1990年代末期之后的经济增长。意思是说,中国的高速经济增长是通过将成本从企业和政府的资产负债表强制剥离出去,并分散、隐匿于整个社会之中而达到。但最后,必然要出现的社会反向运动将会抵制、反抗这种成本的转嫁,并最终以社会运动的方式将这种成本重新放回政府及企业的资产负债表,并使得政府与企业在当初获得的看上去无可匹敌的竞争力一夜流失。当下我们看到的政府与企业不断高企的成本上升,实际上正内置于这一历史进程。
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在内部制度动力以及外部市场环境同时消失的情况下,要想维持中国经济奇迹的玫瑰颜色,就只有加杠杆一途了。金融危机之后,在全球微观主体普遍去杠杆的同时,中国却在政府、企业、个人三方面同时进行了大规模、高幅度的加杠杆操作。金融危机之后的5年,虽然不断微调和变换政策基调,但中国经济其实一直在做的只有一件事,那就是通过各种方式加杠杆。其时间之长,幅度之大,经济史上罕有其匹。其结果是:2009~2012年间中国的新增债务规模达到GDP的110%,债务总规模/GDP达205%。而在2013年一季度,中国的信用增长甚至达到了令人乍舌的58%。债务增长幅度不是而不是债务的总体规模从来是金融危机的一个先行指标。正是债务增长的幅度这个意义上,中国可能正在面临一个转折时刻。以至于有人将这种匪夷所思疯狂干脆描述为”中国债瘾”。许多人批评中国的经济管理者所推动的债务扩张政策,但坦率说,我对此抱有深刻的同情。如果一个体制的合法性要几乎完全依赖于经济增长,维持经济增长基本上就是这个体制全部要做的工作。
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更加值得警惕的是,从08年金融危机以来一直表现良好的就业情况也开始出现令人担忧的趋势。如果说,应届毕业生不到30%的签约率还只是表现了某一个特殊阶层结构性失业状况的话,那么汇丰PMI以及其他调查可能就表达更为普遍的裁员趋势。今年4月,智联招聘新增工作机会环比猛跌了23%在我们的观察中,一枝独秀的中国似乎仅仅剩下一枝独秀的房地产了——一个最不该一枝独秀的行业。如果这种状况(信贷高速增长与GDP增速背离的情况)持续发展,那么我们就有理由怀疑:中国已经过了某一临界点,正在读秒进入所谓”明斯基时刻”。
水正在不断升温,而青蛙仍在一如往昔地游弋。这是一场静悄悄的危机,但却是一场足以引发历史巨变的危机。

 

所谓“明斯基时刻”(Minsky Moment)是指海曼·明斯基Hyman Minsky(美国经济学家) 所描述的时刻,即资产价值崩溃时刻。他的观点主要是经济长时期稳定可能导致债务增加、杠杆比率上升,进而从内部滋生爆发金融危机和陷入漫长去杠杆化周期的风险。经济好的时候,投资者倾向于承担更多风险,随着经济向好的时间不断推移,投资者承受的风险水平越大,直到超过收支不平衡点而崩溃。这种投机资产促使放贷人尽快回收借出去的款项。“就像引导到资产价值崩溃时刻”。

明斯基时刻表示的是市场繁荣与衰退之间的转折点。明斯基的观点简单明了:好日子的时候,投资者敢于冒险;好日子的时间越长,投资者冒险越多,直到过度冒险。一步一步地,投资者会到达一个临界点上,其资产所产生的现金不再足以偿付他们用来获得资产所举的债务。投机性资产的损失促使放贷者收回其贷款。“从而导致资产价值的崩溃。”

本文摘自:巴菲特粉丝的blog

我的观点:

换句话说(个人理解),资产价值崩溃其实也就是房子不值钱了, 这个时候就会出现买房的人成为负资产者,要忍受长期的高额还贷。所以,我建议,大家在最近几年还是不要买房了,然后用40%的钱换成美元,保值

可能大家会担心,中国如果真的出现经济危机,我们这样的人应该怎么办?请继续关注我,我会在这里继续研究并与各位分享

 

注:袁剑曾经写过《中国——奇迹的黄昏》一书,指出天朝最近20年的经济高速增长背后,是权贵阶层对社会财富的掠夺。如有需要,可向Email 我

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